O Superior Tribunal de Justiça decidiu, ao julgar o REsp 1.247.020,
que o devedor contumaz pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes
o valor da taxa condominial, além da multa moratória de 2%. Trata-se de
importante decisão para o resgate da combalida situação financeira da
maioria dos condomínios.
No âmbito do condomínio edilício, o Código Civil
dispõe sobre a aplicação de dois tipos de multas: a moratória de 2%,
cuja finalidade é sancionar a impontualidade do condômino, que tem como
fato gerador o retardamento da execução da obrigação específica de pagar
a taxa condominial, e a multa compensatória, destinada a compensar ou
reparar o condomínio pelo descumprimento do pacto estabelecido na
convenção. A multa moratória é prevista no § 1.º do art. 1.336. As
compensatórias estão previstas no art. 1.337. Em face de terem origens
diversas, poderão ser cumuladas.
A multa prevista no caput do art. 1.337 do CC/02 é destinada a punir o descumprimento “reiterado”
de toda e qualquer obrigação do condômino para com o condomínio. O
dispositivo tem como objetivos primordiais assegurar a paz e a harmonia
no condomínio, coibindo comportamentos incompatíveis com a vida
comunitária, além de estimular maior participação dos condôminos nas
assembleias.
Daí prever o
caput do artigo a aplicação de uma multa de até um quíntuplo da cota
condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com suas
obrigações perante o condomínio, prejudicando e sobrecarregando os
demais condôminos, multa que não só pode, como deve ser imposta ao
condômino que repetidamente deixa de pagar a sua cota condominial.
Entre os
deveres do condômino, o mais importante deles é contribuir para as
despesas do condomínio. O descumprimento reiterado desse dever conduz à
possibilidade de ser aplicada a multa prevista no caput do art. 1.337.
Em razão da
nítida distinção entre a imposição da multa moratória pelo atraso no
pagamento da cota condominial e a multa compensatória pelo
descumprimento reiterado de deveres de condômino, inclusive o dever de
pagar a taxa, não há óbice a que haja acumulação das duas penas, em face
da diversidade de fatos geradores.
São dois fatos
geradores distintos. Uma coisa é a inexecução parcial da convenção do
condomínio, caracterizada pelo atraso ou impontualidade na quitação da
taxa (inadimplemento relativo da prestação). Este fato é apenado com a
multa moratória de 2%. Outra coisa é a reiteração da impontualidade,
onde o fato gerador não é a inadimplência em si, mas a “repetição” da conduta, a contumácia, o comportamento de reiteradamente inadimplir, de sempre atrasar.
Pacto. O
comportamento contumaz, muitas vezes proposital, viola completamente o
pacto de convivência estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser
punido por meio de pena pecuniária, a qual, neste caso específico, tem
natureza compensatória ou reparatória.
O parágrafo
único do art. 1.337, por sua vez, estabelece multa de dez vezes o valor
da taxa condominial ao condômino que, por seu reiterado comportamento
antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos. Essa multa também possui natureza compensatória, procurando
reparar o condomínio pela inexecução praticamente total do pacto de
convivência estabelecido na convenção.
A multa por
comportamento antissocial também pode ser aplicada ao inadimplente
reiterado, cujo comportamento antissocial se caracteriza pela sobrecarga
imposta aos custos de manutenção e conservação do edifício, sendo que o
inadimplente continuará a desfrutar normalmente de todos os serviços
oferecidos pelo conjunto à custa dos demais condôminos.
Nos casos de inadimplemento “abusivo”,
a aplicação da multa por comportamento antissocial deve ser precedida
da aplicação da multa por descumprimento reiterado de deveres. Ou seja,
em primeiro lugar, deve se aplicar a multa de cinco vezes o valor da
taxa condominial. Caso a penalidade não cumpra com a sua finalidade e o
condômino persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente
contumaz, deve-se aplicar a multa de dez vezes o valor da taxa.
Importante
registrar que não há vedação a que essa multa seja repetida, sem
limitação, na medida em que persistir o reiterado comportamento
antissocial.
Fonte: Jusbrasil / Artigo de Mário Luiz Delgado.
