QUANDO É POSSÍVEL O MANEJO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL?

Por Gabriel Dau

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Não é difícil saber que tal como diversos outros institutos, só haverá DIREITO se houver o preenchimento dos requisitos legais.

Assim também acontece com a Usucapião em suas diversas MODALIDADES, havendo por exemplo, espécies que exigem 2 anos, 5 anos, 10 ou 15 anos.

Algumas dispensam inclusive BOA-FÉ e JUSTO TÍTULO, outras reclamam a existência de MORADIA ou utilização produtiva do imóvel.

O exame cuidadoso pelo Advogado especializado e experiente certamente trará a solução de forma mais segura para o caso.

A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL como já falamos não é uma MODALIDADE NOVA, uma nova Espécie, mas sim uma NOVA VIA – melhorada já que mais rápida e por isso menos custosa – do que a tradicional via judicial.

Aqui podemos tratar das espécies que são solucionadas na via judicial desde que é claro haja o preenchimento dos requisitos legais de cada uma delas, conjugado com as PECULIARIDADES DO EXTRAJUDICIAL (e aqui ganha ponto o Advogado que conhece as regras NOTARIAIS e REGISTRAIS da seara extrajudicial).

Em sede Extrajudicial não haverá lugar para o caso de Usucapião onde haja CONFLITO entre os interessados.

Chamo atenção de que na Usucapião sempre haverá alguém que “perde” (na verdade já perdeu pelo decurso do tempo) e alguém que “ganha” (na verdade já ganhou, também pelo decurso do tempo).

Na Usucapião (e aqui faço um interessante paralelo com o INVENTÁRIO) há mero reconhecimento da situação fática que já se consolidou. 

Da mesma forma que NÃO É O INVENTÁRIO QUEM TRANSMITE A HERANÇA PARA OS HERDEIROS (quem faz isso é o direito de saisine), a aquisição imobiliária egressa da USUCAPIÃO não nasce com a formalização do procedimento em Cartório e muito menos com o processo judicial: ela acontece no momento exato em que o interessado preenche os requisitos legais.

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O ponto é que, em nenhum desses casos – Inventário e Usucapião – só haverá PUBLICIDADE (e por isso oponibilidade e disponibilidade), AUTENTICIDADE, SEGURANÇA e EFICÁCIA quando a transmissão constar formalmente inscrita no REGISTRO IMOBILIÁRIO – e isso só pode ser cravado mediante o título adequado (judicial ou extrajudicial).

Confirmando que de fato, em sede EXTRAJUDICIAL não poderá haver Usucapião com CONFLITO não resolvido (que pode inclusive ser sanado em sede extrajudicial como indica o PROVIMENTO CNJ 65/2017, com especial participação do REGISTRADOR IMOBILIÁRIO e dos ADVOGADOS no procedimento) assim decidiu recentemente o TJSP em mais uma demonstração da sua acertada jurisprudência especializada:

“TJSP. Proc. 1029264-07.2021.8.26.0100. J. em 13/04/2021. REGISTRO DE IMÓVEIS. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. Impugnação fundamentada (…) O procedimento de usucapião extrajudicial tem como principal requisito a INEXISTÊNCIA DE LIDE, de modo que, apresentada impugnação, a via judicial se torna necessária, nos termos do § 10º do Art. 216-A da Lei 6.015/73 (…) É dizer que, apresentada impugnação, deve-se apenas verificar se seu caráter é MERAMENTE PROTELATÓRIO ou COMPLETAMENTE INFUNDADO. Havendo qualquer indício de veracidade, que justifique a EXISTÊNCIA DE CONFLITO DE INTERESSES, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado ingressar com PEDIDO JUDICIAL, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir o pedido (…) Em suma, havendo plausibilidade nas alegações, o feito deve ser extinto e as provas produzidas judicialmente (…) Destaco, por fim, que ao declarar fundamentada a impugnação não se está afirmando sua veracidade, ou que inexiste o direito à usucapião, mas apenas que o prosseguimento na via extrajudicial está obstado”.

Fonte: Julio Martins